[富力地产]富力地产挺难受,融资130亿全部用于还

ag8编辑 体育动态 2019-08-17

  就在这样的一个背景下富力的创始人张力和李思廉,他们看到中国房地产市场的广阔前景,作为房地产市场的先驱者,1994年,他们作为第一批吃螃蟹的人,勇敢的投资2000万创办了富力地产公司。

  有一组数据可以看出富力地产的资金链面临着严重的问题,比如,2012-2017年,富力地产经营性现金流余额分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元,- 72.87亿元,连续六年为负。

  富力地产发展初期属于改革开放的起步阶段,对于市场经济这个东西谁都拿不准,中国的房地产市场更是完全没有,也没有人知道中国的房地产市场会是什么样。

  就是这样开始一步一步最终拿下一个又一个楼盘,迅速成长为中国房地产市场中的巨头,成为中国房地产市场崛起风口上飞翔的那只“猪”,也成为了城改中受益最大的房地产企业之一,甚至被称为华南地产界的“带头大哥”。

  刚刚,12月27日,富力地产公告,公司将发行规模不超过90亿元的债券,这笔募资将全部用于偿还富力地产已发行的将在2019年内到期回售部分的债券。再加上之前于12月4日发行结束的第一期40亿元规模的债券,富力地产合计融资130亿全部用于还债。

  事实上,拆东墙补西墙靠融资维系公司发展的方式以及不在适合富力了,未来,随着业务的发展,如果富力的负债水平不能控制在合理的范围,持续增加负债的话,公司的偿债压力将继续增加,融资的空间也会受到限制。如今,摆在富力地产董事长李思廉面前的,是在高企负债下迫切的融资需求。

  现在的富力地产面临的是多重危机,其经营业绩缩水、现金流不足、债务压力巨大,深陷高周转泥淖不能自拔,这个新年很是不好过,甚至要靠拆东墙补西墙来堵窟窿。

  而且富力的市值也已经不断缩水,截止目前未370.6亿港元,相比于碧桂园市值的1939.4亿港元和恒大市值的3035.5亿,如今的富力已经不再是当年的“带头大哥”了。

  富力一路高歌猛进,海外扩张、足球俱乐部等等启动了多个项目,但是却导致了企业的资金状况出现了问题,甚至是“王小二过年一年不如一年”了。

  自从去年出现现金流负数后,富力一直试图改善公司的资金状况,但这种负面情形今年以来在变得更加糟糕。有最新的数据显示,截止2018年第三季度,富力地产的负债已经达到2863亿元,已经创了历史新高。

  说到富力地产,就不得不说他的发展历史,这是一段堪称传奇的故事。

  相信很多人还能记得去年7月19日,万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议,富力挥金以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权,这事儿让富力好好的露脸一会,据传王健林甚至因价格问题而摔杯。

  富力地产起步于广州,成立之后,并有什么多大楼盘项目可以做,他们就从广州是的旧工厂改造项目做起,承接下了改造旧城区的重担。

  这样低价的收购机会对于富力而言可谓百年难得一遇,富力也抓住了这个机会,本身就有有酒店发展战略,在全球已开业和建设的高级酒店24家,从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后,富力持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主,一举天下闻名。

  2018年以来,富力地产在融资之路上走的异常艰难,在资金吃紧和高负债率的压力下,富力估计难以完成2018年1300亿元的销售目标,新年2019年即将到来,可见又会是富力难捱的一年。

  而且,富力地产的货币资金总量中有较大一部分的受限制的货币资金支付的能力也大打折扣,到期还债的金额也不低,这这原因都在一定程度上侵害了富力地产的利润。

  写绿城中国的时候发现,在2018年第二季度,绿城的表现还是不错的,他的净利润已经到达了23.35亿元。已经超过绿城2017年全年的净利润。所以如果只看绿城净利润的增长速度,在当时,相比较来说增长了将近90%,但是,最后全年计算下来,却是同比下滑了50%多。这是一个令人匪夷所思的现象。

  有专业人士分析,富力地产从一开始就把高杠杆作为他们进行发展的依托。采取高杠杆扩张,早年间,富力地产也是用这种方式拿下了全国的许多地块,在当时,富力走这条路,也是一路高歌猛进,势头十足,当时的房地产领域,也是很火的时候,富力选择的高杠杆扩张让富力地产拥有了远远超过自己的能力市场。

  但是市场和投资者都是残酷的,面对他们,富力地产现在也是一个走钢丝的状态,在高负债和利润下降的趋势下,给资金链也带来了巨大的压力,而他们进行的大量融资也有饮鸠止渴的嫌疑,所以就现在来说,虽然富力的赚钱能力没有太大的问题,但也是压力山大了。

  背负巨额债务的富力地产,到底能不能度过难关呢,就让我们一直观望吧。

  在2018年,富力地产在巨额借债和还债的同时,他的融资成本也在不断的攀升。有相关专业人士分析称,在这样不太乐观的情况下,富力地产能取得如今的利润也还是可以的,证明了富力地产的赚钱能力没有出现太大的问题。

  当然,这个问题我们也得说怎么看他。对比主要是在2017年后2018年之间进行的,2017年的高,富力地产解释了,主要是因为对酒店资产进行里收购,带来了巨额的非经常性议价购买收益,这里说的收购,也就是购买万达。富力地产靠这个,合并利润取得了大幅度的增长。而在2018年这项非经常性的收益突然没有了,富力地产的合并利润,相比较来说也相应的大幅度减少。

  谁想到,2019年刚刚开始不长的时间,富力好像又被一些负面新闻围绕着,有的消息称富力的利润竟然锐减了60%。在已经很艰难的困境面前,利润的下降简直是雪上加霜,只会使局面更难以改变。如今,富力陷在这样的泥沼里,我们不禁好奇,富力该何去何从,路在何方,用什么样的方法来解决问题,逃离这样的险境。

  从长期来看,对于今天的富力地产来说,高杠杆是他们的主要问题,是根源。从短期来看,富力地产的主要问题还是他们高额的债务问题。当前他们最紧急的就是要稳定好自己的资金链条。但是借新还旧终归不是厂里之计。所以该如何确保资金链的稳定,给自己拓展业务赢得利润留出充足的空间,是他们最头疼的问题。

  所以2018年的总收益相对于2017年来说是比较少的。而且,除了收购酒店资产的非常性议价收益,和净汇兑收益,富力地产预估他们的合并利润在2018年会有所增长。因此,准确的来说,富力的赚钱能力是没有太大问题的,他们的盈利状况没有出现太大的问题。

  那我们再来看一下今天的主人公,富力地产。根据最新的消息表明,在2018年,富力地产的利润总体算下来,大约减少了60%。从此看来,如今的富力和绿城可以称之为中国房地产领域的难兄难弟了。

  但是2008年的金融危机过后,高杠杆失去了它的优势,让富力元气大伤,损失着实惨重。之后,高杠杆的神奇魔力就再也没有显示出来。从而,2018年富力地产的负债规模已经创了新高。达到了2703亿,远超过了发行公司的债所的要求。

  有人曾经分析过富力地产的比较高额的债务问题,当时的富力地产有着超过千亿元的债务,面临如此大的债务问题,富力将会面临一些艰难的问题,也应该会做出一些战略的调整。

  2019年2月17日,富力地产发布了公告,称到2018年12月31日为止,根据集团没有审核的管理账目的初步估算,去年2018年的年度总收益,相比较2017年来说的确减少了将近60%。富力地产也分析利润减少的主要原因。他们表示,集团利润的减少主要是因为2017年收购酒店资产,带来了非经常性议价收购收益,而类似于这样的非经常性交易,总体来说是比较少的。

  富力地产从2003年起开始投资高端酒店,目前是万豪集团最高端的品牌丽思卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。

  其财务报表显示,截止2018年12月31日,上述二期项目公司富力熊猫城的总资产为 20.13亿元,负债16亿元。此外,截止当年底,以35%股权计算,归属于香港宝丰的权益余额为1.45亿元。但对于富力熊猫城公司的相关资产和权益的公告,自2015年才开始,截止当年底公司总资产为22.3亿元,债务16.8亿元,归属宝丰国际的少数股东权益为1.59亿元。

  在成都,熊猫城还有很多其他称呼:富力熊猫城、富力广场、富力天汇、天汇MALL……但很多老成都人还是叫它熊猫城。

  ↑深蓝君实地探访,富力广场外部

  或许正是这样的“陈宇光逻辑”,让他在事业发展的关键时刻陷入泥潭。

  而这已经是富力地产5月第三次收到监管“红牌”了。

  据王石说,“陈宇光愣住了,按照他的逻辑,经营过程中送礼是免不了的,看他的眼神,似乎在问,是不是嫌钱少了?”但王石没要这个钱,因为“国营公司有国营公司的逻辑,私收生意关系上的礼品可就是受贿。”

  2018年,富力地产又接盘了海航海南大英山CBD项目。

  净利润为87.28亿元,同比减少60%。其中,归属上司公司股东净利润83.71亿元,同比下降60.5%。

  ↑深蓝君实地探访,虽然有很多知名品牌入驻,但少有顾客光临。

  王石:“我这个人志向很大,这一箱钱岂能满足我的欲望。”

  富力地产在2019年4月3日发布的2018年财报中也表示,“上述案件正在二审审理过程中,尚未判决,诉讼结果具有不确定性,对于上述或有事项并未在财务报表中确认预计负债。”至于该公司是否收到四川省高院的判决书以及缘何没有公告尚不得知。

  1985年,国务院对计划外机电产品进口进行调控,万科面临困境。陈宇光帮助万科解决了存货积压问题,帮助万科度过了难关。

  1993年,陈宇光返回成都,并在青羊区拿下巨幅地块,计划总投资25亿,打造总体量高达50万平方米的“亚洲第一MALL”,正是成都熊猫城。

  在海外寻求资金的日子里,1996年,陈宇光与斯特劳斯基金成立了南大门控股有限公司;1997年,中外合资的成都熊猫万国商城有限公司成立,该公司也就是熊猫城一期项目的开发主体。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析,背负着如此巨额的负债,富力地产一旦融资不通畅,可能会面临资金链断裂的风险,甚至出现债务违约,项目商业地产会出现缺钱情况,导致其将被收购或需要寻求第三方合作。

  虽然也踏进了“千亿俱乐部”的大门,但是从公司盈利数据来看,并不十分乐观。

  但王石对陈宇光的评价却是:一只狡猾而勤快的狐狸。

  陈宇光直言:“作为持有35%股权的股东,十多年来没有看到过公司的财务报表,没有行权,没有分红。”从公开的数据分析,地处成都市中心区域的公司总资产四年来居然没有增值反而在减少,尤其此前销售的写字楼、公馆等物业,涉及多少营收和利润,也未能从其财务公告体现。

  时过境迁,2018年大型房企排名中,碧桂园营收高达7286.9亿元,排名第一。而恒大和万科分别凭借6069.2亿和5511亿元,位列第二和第三,富力地产营收1419.5亿元,排名第15。

  1978年后,中国许多民营企业崛起,陈宇光正是当时显露名声的民营企业家之一。

  2007年,富力地产年销售额已经达到了161亿元,排名房企第四,仅次于万科、绿地和中海,为“华南五虎”之首。

  富力地产

  陈宇光曾经是与王石齐名的企业家,现如今却几乎销声匿迹,不禁令人唏嘘。

  和“西部第一坑”

  至于缘何富力熊猫城公司没有分红,之前出售相关物业的营收等具体情况,在富力地产历年的财务报表中都未作出体现,也未据此作出另行公告。

  直到目前,负责熊猫城二期的开发、建设、经营的成都富力熊猫城项目开发有限公司(以下简称“富力熊猫城公司”),由宝丰国际持股35%,富力地产持股65%。

  此外,富力地产还公开了相关数据,称对熊猫城的投入已超过70亿;同时表示,“该股东提起本次诉讼就是浪费司法资源,恶意诉讼。”

  虽然富力地产与他之间纷争不断,但又和他有很多相似之处——同样是受挫于海南,又失利于成都;同样有过达到巅峰的过去。

  地理位置处于成都中心城区最繁华的地段、两位商业大咖合力打造、总投资80多亿、建造了十多年…然而,正是这样一个商业中心,成都熊猫城如今空有其名,经营惨淡。

  这有点像都市传说一样的剧情,然而正是富力地产(HK.02777)多年来在成都扮演接盘侠的尴尬经历。

  曾经的商业枭雄陈宇光

  2016年,熊猫城两位股东之间的矛盾逐渐公开。2016年9月,四川省高级人民法院下发的《宝丰国际投资公司与成都富力熊猫城项目开发公司、富力地产解散纠纷一审民事裁定书》,四川省高院裁定该案系公司解散案件,注册地在四川省成都市,应由成都市中级人民法院管辖。2017年1月19日,几方又进行过两次调解,但矛盾并未解决。

  一直以来,酒店都是是富力地产的重要板块。

  70亿元的资金投入

  与不断的接盘的“慷慨”不同,富力地产负债累累。

  同一年年底,因涉及一起海南腐败案,陈宇光被捕长达18个月。随后,包括海南万国商城、成都熊猫城项目均遭遇停工。尽管之后陈宇光获无罪释放,但他复出之后,海南开发热潮已急速降温,琼能源经营业绩大幅下滑。为了保证成都熊猫城的项目推进,陈宇光被迫放弃海南事业,以拆东墙补西墙的方式集中资金投入到成都。

  1.请求判令解散成都富力熊猫城项目开发公司;2.请求判令支付按照35%的股权比例计算的应分配利润,暂估值为1.099亿元及剩余财产;3.承担诉讼费用。

  2017年,“中国上市房企ROE排行榜TOP100”显示,富力地产以高达40.24%的净资产收益率,在上市房企中位居首位。但2018年,这一数据就暴跌至12.9%,名次落至62位。

  查阅国家企业信用信息公示系统可知,成都熊猫万国商城有限公司注册资本8000万元,成立于1997年10月29日,而营业期限至2017年10月28日。熊猫城一期公司已经处于超期经营状态,但在富力地产官方网站上,从2017年10月份至今,并未对此进行公告以提示投资者风险。

  通报称,经查,成都富力熊猫城项目开发有限公司开发建设的“富力中心”项目未按规定公示项目相关信息、不利因素、投诉举报电话,发布“现房不限购”“不限购”“不限贷”等违反我市房地产市场调控政策的广告宣传。经研究,决定对成都富力熊猫城项目开发有限公司通报批评,信用记减分,暂时关闭网上签约权限。

  王石讲述过最初与陈宇光合作时发生的一件事,1985年春节,陈宇光拜访王石,带了一箱钱,整整三十万元现金。

  2019年5月5日,四川省高级人民法院下发《宝丰国际投资有限公司、成都富力熊猫城项目开发有限公司、广州富力地产股份有限公司公司解散纠纷二审知识产权判决书》,仍旧判定宝丰国际败诉。

  从2012年到2018年,富力地产的现金流也一直为负,分别为-24.64亿、-118.625亿、-220.65亿、-3.56亿、-33.38亿、-72.87亿、-86.17亿。

  陈宇光:“今年做生意赚了30万,都是和贵公司做的,没有其它意思,表示一下心意。”

  富力地产的融资成本也在在不断提高,由2017年的16.73亿,涨到了2018年的52.12亿,相当于增加了212%。

  2003年,富力地产董事长李思廉进军广州房地产业,身家曾超过王健林。当时华南房企崛起,碧桂园、恒大、富力地产、雅居乐、合生创展是华南房企的经典代表,被称为“华南五虎”。

  2017年2月21日,富力地产发布公告称,宝丰国际将成都富力熊猫城项目开发有限公司作为被告,向四川省成都市中级人民法院提起诉讼,并提出以下诉讼请求:

  5月13日,江西省住房和城乡建设厅网站发布通报,南昌富力银禧悦城等项目登上“百差工地”名单,责令停工整改。

  富力地产宣布接盘后,陈宇光曾不无自嘲的说:

  此外,宝丰国际方面介绍,即使是在四川省高院调解下,要求富力熊猫城向宝丰国际出示财务报表,对方至今未能履行。

  富力地产在当日的公告中称,“此次公告的诉讼不会对公司目前正常生产运营、财务状况、偿债能力产生实质性的影响。”

  期间,陈曾旅居海外4年,不断奔波为项目复工筹措资金。

  ↑深蓝君实地探访,一些在其他商场人气较高的门店,在富力广场却经营惨淡。

  5月27日,官司缠身的富力熊猫城公司又遭到成都市住建局的通报处罚。

  “我下半生的精力就是填这个‘西部第一坑’了。”

  80年代,陈宇光和自己的两个兄弟合伙挣到第一桶金。1984年,成为万科的经销商,当时的万科,还是现代科教仪器展销中心。

  5月1日,因涉嫌破坏红树林,海南富力红树湾项目所有商品房被暂停销售许可。

  1985年,陈宇光到海南寻找发展机会,1988年,他创办海南新能源公司,任董事长,后经股份制改造,于1992年在深圳证券交易所上市,成为海南省第一家上市公司琼能源,王石也是公司董事之列。1994年,福布斯中国内地富豪榜首度评选,陈宇光凭10亿元个人资产名列第二。

  在成都,因为资金和拆迁问题,熊猫城项目一放就是9年,据陈宇光说:他过高的估计了政府公司的拆迁能力,在他我将1.45亿元拆迁费用打给政府公司之后,项目却因拆迁问题无法引进合作者。在停工的几年中,设想中的西部第一城慢慢地蜕化成了西部第一坑,成为了成都地产史上最著名的烂尾楼。

  为缓解负债问题,2018年,富力地产大量融资,一共新增17.5亿美元的优先票据、32.5亿的境内债券、71.7亿的短期融资券和40亿元的境内公开公司债券。

  因为这样一段往事,有媒体甚至称陈宇光是王石的“恩人”;万科也曾公开表示,陈宇光是患难与共的伙伴。

  四川省高院的判决书显示,富力熊猫城公司辩称:“首先,富力熊猫城公司一直依法运营,不存在公司僵局;第二,公司的继续存续没有使宝丰国际的利益受到损害;第三,2013年至本案宝丰国际起诉期间,三方一直就宝丰国际及剩余股权、财产进行协商并形成阶段性成果,证明双方的纠纷并不是必须通过诉讼来解决,有其他的途径可以解决;第四,富力熊猫城公司的解散,不仅仅是涉及双方问题,而是涉及千余户业主利益问题,影响社会公共稳定和公共利益。”

  ↑深蓝君实地探访富力广场,虽然地处市中心,而且是白天,但商场内光线昏暗空空荡荡。

  直到2002年,熊猫城项目复工,用两年的时间,完成了熊猫城一期30万平方米的工程,并正式开盘招商。项目投入达十几亿元,大多为陈宇光自有或筹集资金。

  2007年8月,南大门公司与一期工程股东联合潜力,分别将各自持有的23.38%和11.62%二期股权,转让给陈宇光担任法人的香港宝丰国际投资有限公司(以下简称“宝丰国际”)。

  ↑深蓝君实地探访,富力广场内的HM售价低至五折,仍然少有顾客光顾。

  但2017年7月,富力地产仍然斥资199亿元接手了万达酒店资产。2018年,富力酒店业务再度亏损,亏损额超4亿元。

  富力地产接手之后,将其重新命名为“富力广场”,也为经营该项目而付出了努力,但生意一直不景气,甚至被传为“鬼楼”。

  2017年11月15日,富力地产再次发布公告,称成都市中院判决驳回了宝丰国际的诉讼请求,并强调对公司各方面不会产生实质性影响。

  截至2018年底,富力地产的总负债额已经达到了2963亿元,占资产总额的81%,其在2018年到期的短期负债也有160亿元。

  而对于富力地产来说,熊猫城或许是最坑的项目,但并不是唯一接盘的项目。曾经的“地产贵族”富力,被自己接盘的项目不断拉扯,被自己的竞争对手越甩越远。

  最初,成都熊猫城的主人,是陈宇光。

  在海南,1998年,作为公司大股东的陈宇光,终于从资不抵债的琼能源抽身而退。

  没有进行过公告的,还有成都熊猫万国商城有限公司超期经营问题。

  但陈宇光已有些力不从心,并最终选择了富力地产接盘。2006年9月,富力地产在成都高调宣布,收购熊猫城二期项目,借此项目进军西南市场。

  2002年熊猫城复工时有三家股东,即南大门控股有限公司、海南新安房地产公司、成都英凯实业公司,分别持有60%、20%和20%的股份。海南新安是陈宇光执掌琼能源时的股东——也就是说,重要股东均与陈宇光有关。

  有趣的是,虽然官司打赢了,但截至今日,富力地产都没有就该案件胜诉一事发布公告。

  没落贵族

  与长达10年的股东内斗

  传说一般的熊猫城,要从一位上世纪的商业大佬说起。

  按照宝丰国际诉讼内容显示,宝丰国际持有成都富力熊猫城公司35%的股权,依法享有股东权利,委派2名董事作为成都富力熊猫城董事会成员。但自2007年10月以来,宝丰国际委派的2名董事未接到富力熊猫城公司召开董事会的任何有效通知和文件,无法参与运作与管理,富力熊猫城公司的经营管理发生严重困难,无法正常运作。

  虽然四川省高院作出了终审判决,但这场长达十年的股东内斗仍未画上句号。2019年5月9日,宝丰国际发布了一份声明,表示已经向最高人民法院申请重审。

  2019年5月,富力地产颇不宁静,熊猫城项目再起波澜,不仅纠缠数年的股东内斗事件没能圆满解决,在5月27日,成都富力中心宣传“不限购”“不限贷”,违反房地产调控政策,还被成都住建局还被成都住建局通报批评。此外,在其他城市也连续收到监管“红牌”。

  2006年8月,富力地产与成都熊猫万国商城有限公司、南大门公司达成协议,熊猫城以地皮入股,富力地产控股二期65%股权,并许诺投资18亿元,建设20万平方米的贸易物业。

  2004年,熊猫城开始招商后,当年就举办了成都美食节。2006年,又在此举办的超级女声选秀红极一时,熊猫城成为成都市中心的地标性建筑。

  富力地产2018年年度业绩公告则显示,2018年,富力地产协议销售额为人民币1311亿元,同比增长60% ;营业额为人民币769亿元,同比增长30%。

  2018年3月,宝丰国际上诉到四川省高院,请求撤销成都中院作出的判决,改判解散富力熊猫城公司。

  然而,2011-2016年,富力酒店业务营业额占投资物业营业额的比重均在55%以上。但富力重点打造的酒店业务长期却长期处于亏损状态,财报数据显示,2013年到2017年富力地产酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

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