[中国房地产]中国房地产仍有十年成长空间,北师

ag8编辑 国际资讯 2019-08-14

  首先是伟大的天字号战略一带一路是否能完成。

  在上半年,土拍市场极为惨淡,还记得在8月底的时候,数据曝光,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗。如果按照这个势头,今年土地流拍量绝对会超过1000宗,成为史上最强流拍年,这种信号非常不好。

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  北上广深四大超一线城市中,除上海因本身房贷利率已处低位未见下调外,北广深房贷利率均有不同程度松动。比如北京地区,大多数银行实行首套房基准利率上浮10%,二套房基准上浮20%,较之前降低5%。

  但这种争论又显得没什么意义。按照数学逻辑讲,总市值是绝对值概念,根据这个数值去判断泡沫大小没有道理,重点在于相对值。即使中国的房地产市值是全球的总和,但如果中国的人均收入水平足够高,人均收入全球第一,那也没什么泡沫,这叫「房价收入比」。

  中国产业转型升级已经迫在眉睫,因为我国市场对密集型劳动商品的竞争力优势已经明显弱于东南亚,接下来的中国制造业只能为消费升级服务。如果外国人买我们的东西不是两三块钱的小玩具而都是像华为手机、海尔电器、大疆飞行器等“高级货”,那时候我们有定价权,民间财富快速积累,这个大池子的泡沫也会消化很多。

  至于这么大的池子是否会撑破?还要看当局用这一池子的水来干嘛。目前来看,方法是走对了,但不知道未来效果如何,还要走着看。

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  当然利率松动并不意味着调控放松,但为什么要在这个时候利率出现松动呢?

  随后,此番言论经过网络媒体渲染,成功引发了广大群众对中国房价的担忧:潘石屹的讲话是在暗示中国房地产有个大泡沫吗?还是暗示着未来的房价会一泻千里?

  其实相对于一二线城市的泡沫值,我更担忧的是三四线城市。

  那么未来谁能接盘,谁还能接得起这个盘,这是务必要去思考的问题。等到大家发现,本地人买不起,外地有钱人不会过来买的时候,这时候才是三四线房价真正的地狱时刻。

  借用潘石屹的口吻就是:“这次房贷利率放松,是有些地方房价跌得太过汹涌?还是官方的求稳信号?则或是银行流动性充裕,贷不出款?你应该能判断得出来吧。”

  因为一线城市地少人多,购房需求会源源不断,即使房价收入比过高,刚需都会从投资客手中不断接盘,把投资需求置换出来,从而让泡沫值越来越小,达到一种健康稳定的状态。

  然而对于三四线,本来其房价收入比之前不算太高,但是经过2017年这轮涨幅,大都翻倍。到现在也无法想象,一个人口逐年流失,人均收入3千的小县城的房价可以达到1万多元/平米的房价。

  要知道,在过去的100年,全世界各个国家比较大的房地产泡沫大概出现过四十个,每一个泡沫形成时,该国国民都说我们国家的房屋价格上涨和其他的泡沫不同,都有自己的本国国情,但是当泡沫破灭的时候,才发觉泡沫的共性其实远远大于个性,泡沫就是泡沫。

  此外,佛山、杭州、南京、厦门、宁波等房市较热的城市也出现了不同程度的利率松动。

  一二线城市过高的房价收入比反应了两个因素:一是城市人口的收入差距太大,富人和高收入群体一直向一二线城市集中,想想这么多年来,全国各地的有钱人,哪个不是赚了钱就想在一线城市买套房的?这让一二线房地产的金融属性远超于居住属性。

  有读者问我,这两个人谁对谁错。当然站在客观的角度,左晖为人谨慎,对房地产存量市场研究颇深,我认为他对中国房地产数据的研究会比潘石屹更深一层。

  例如A城市房价每平米1万元,居民人均收入1万元,B城市房价每平米1万元,居民人均收入3000元,哪个城市的房价高、有没有泡沫,一目了然。

  如中国铁建和华润置地9月、10月新增土地投资建面较1-8月均值有所增加,均值之比分别为1.17和1.12。其中,华润置地9-10月的新增土地投资主要集中在广州、成都、鄂州等城市。不出意外,未来国有房企将会成为土拍市场的主要行军力量,帮助房地产渡过冷市。

  根据融360发布的《2018年10月中国房贷市场报告》,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,刷新年内新高,保持连续22个月上涨。而全国二套房贷款平均利率较上月微涨1个BP,达到6.07%,也创出年内利率新高。

  然后,链家网董事长左晖看不惯了,站出来辟谣,说中国根本没有这么大的泡沫,计算方法是错误的,中国房地产没有65万亿美元的,而是29万亿元!和美国差不太多。

  不过这个问题现在已经逐渐被解决了。

  想想今年,杭州、南京、西安各个城市排队去买房,那些人是谁呢?他们是急着要一套房子来居住呢,还是希望购买一个泡沫来避免资产的缩水呢,这就是非常典型的金融属性。

  一是会导致购房者的房价预期持续下滑,都在想,开发商都不愿意进货了,我还买什么房子?观望情绪浓烈,市场真空极易触发房价踩踏危机。

  关于泡沫为何如此之大的原因,我在之前的文章里讲了很多,其中最主要的还是货币超发后,房子的金融属性越来越强。

  数据显示,当前所有房企均在紧缩拿地策略,降低拿地量,然而有一类房企却在当前市场环境下,不减反增。这就是房企中的国企。

  纽约的房价大约是9万左右,北京的房价是6万多,有的区域房价相差无几,但是北京的人均收入是9227元/月,而纽约将近3万左右,两者相差3倍以上,谁的泡沫大呢?

  65与29

  虽然房贷利率整体保持上行,但与以往全面火热的趋势不同,11月以来,多个一二线城市的部分银行,利率开始松动,有下调趋势。

  一个是折戟沙场多年的地产领袖,一个是中国存量交易市场的大佬,两人又上演了一场对真假数据的争论。

  至于2017年这轮泡沫的危险程度,大家不用去担忧其危险性,因为永远会一种力量在保持泡沫的稳定性。

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  所以未来中国房地产这个大泡沫是否会撑破,取决于我们是否还会把中国经济的未来寄托在不动产价格上涨上,如果是,泡沫破裂的那一天迟早会到来。

  其次看利率市场。最近利率市场也迎来了大的转机。

  这是11月18日,SOHO中国董事长潘石屹在财新峰会上提到的。

  为什么每天大报小报,纸媒网媒都会有一带一路的新闻跟踪呢?因为它是中国是否能取得世界第一大经济体的前提条件,如果一带一路做成功,把国外的市场开辟出来,交易以人民币计价,那么人民币泡沫就会传导其他国家,中国会像现在的美国一样,坐着赚钱。而且未来中国就不再会用房地产作为蓄水池来消化货币泡沫,房价不涨保护民生,这是大家愿意看到的。

  二是如果今年土地都流拍了,那么按照一般2年左右土地的开发周期推算,2年之后一些城市的供给肯定是跟不上的,到时候市场需求旺盛,供给短缺,会不会激发新一轮的上涨?

  看现在的土地市场和利率市场你就明白了。

  二是公共资源溢价,医院、学校等向一二线城市靠拢,现在无论是前100名医院还是前100名高校,都明显集中于大型城市。现在房子还是跟户口挂钩,房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后,就可以享受到大城市的更多政府保障,且教育和医疗资源更加丰富。

  从2018年7月份的统计数据来看,目前中国的一二线城市的房价收入比均超过了20倍,意味着储蓄二十年以上才能买到一处普通住宅,在全球基本是最高的。北京、上海、深圳、广州的房价收入比分别以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六,而世界房价领先的伦敦、新加坡和纽约房价收入比仅有20.44、21.36和11.66,不到北京的一半。

  其次是这一轮房价泡沫,政府得来的土地收益是否能帮助产业进行升级改革,让不动产池子里庞大的资金成为实体经济发展的新动力。

  转机

  最近房地产市场上有一个数字特别火,叫做六十五。

  他说:“中国房地产的总市值,已经到达到了「65万亿 美元」,这个数值意味着什么呢?意味着已经超过了美国、欧盟加上日本三个地方的总数!然而我国的国有资产总值却只有66.5万亿人民币,相差近7倍。”

  杭州房贷利率也有明显松动,10月以来,四大行中工商银行和中国银行的部分网点,在杭州地区开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策,普遍下调了5%。

  求稳

  最后又给大家抛出一个问题,“那么到底是中国房价高了呢?还是国有资产少了?还是有泡沫呢?这个得你自己去判断”。

  现实的情况是,据官方统计的数据显示,进入2019年春天以来,包括北京、上海、深圳等一线城市在内的多数地区在房地产市场中都出现了不同程度的回暖现象,

  据业内人士分析,出现这一现象可能的原因是刚需一族在房地产市场经过长时间的调控之后结束了自己的观望状态,选择在这个时候购买自己的住房,并且银行也在这个时候放松了相关政策,促使刚需一族甚至包括存在改善住房条件或者其他方面要求的人纷纷选择这个时候重新购置房产。

  众多房地产行业的专家对此表示,虽然目前中国出现的多数一线城市楼市成交量放大的情况,可从多数房地产市场来看多数地区的房价仍存在范围不小的议价空间,目前中国房地产市场仍仅仅只是结构性的调整。

  不过,与此相对应的是,万科将自己更多的目光放在了一、二线城市,万科在2018年全年以近1350亿元的资金用来拿地,不过有超过80%的土地是在一、二线城市。万科认为随着中国城镇化进程的不断加快,未来中国房地产市场将看好大城市,并会更看好以大城市为中心的都市圈。

  中原地产首席分析师在接受记者采访的时候表示,目前中国房地产市场的这一轮上涨趋势仍较为平稳,还在可控制的范围之内,更多的原因还是之前很长一段下跌之后的反弹,以北京为例,在经过近两年国家对房地产市场的不断调控之后,北京的房价明显得到了控制,并出现了不同程度的下跌,房地产市场的成交量也几乎萎缩了将近一半,市场出现反弹也是正常现象。

  专家自有专家的道理,起码在目前中国之当下,根据市场反馈来看,中国房地产市场仍将是“稳”字当头,未来我们更多人期待的“住房不炒”也一定会实现!

  自时间进入2019年之后,中国房地产市场的政策环境较之前放松了不少,以北京为例,现在大多数的北京银行实行的房贷基准利率首套房是10%,第二套房为20%,不过在汇丰银行对一些优质客户的二套房贷款利率可以放宽到10%,这样一来更多人购房的贷款成本就会降低,并且让更多的购房者有了充足的资金可能。并且据我们了解到的是包括汇丰银行在内的其他多数银行的放款速度也不出现了不同程度的加快。

  万科董事局主席郁亮,也在万科的业绩披露会中向记者阐述了自己的观点,中国城市化的发展将是推动中国房地长下一个十年继续增长的动力,并且强调了房地产开发业务在今后的很长一段时间里都将是万科的主营业务。

  中国房地产市场如火如荼的发展至今天,整个产业链从上而下的每一个细分领域在中国房地产市场这块大蛋糕上都赚得盆满钵满,随着近几年中国房地产新一轮上涨之后,国家对房地产市场的调控越来越越明显,各房地产企业包括房地产细分领域的多数企业在内,几乎都感觉到了一股凛冽的寒风正扑面而来。

  4月4日,北师大教授,素有“房地产专家”之称的博士生导师董藩甚至发文称,中国普通老百姓通过买房是一种正常的投资方式,是拓展我们收入的非常重要的来源,是增加我们财富收入的有效手段,甚至还强调只有那些不去买房、只去租房的人才是真正的房奴。并呼吁中国房地产未来仍一片光明,房子永远不会贬值。

  在未来房地产市场到底会走向何方,关键因素还是要看限购等政策的调整,若这些政策调整的幅度不大,那么中国房地产在未来波动的幅度也不会大。

  碧桂园董事长在接受记者采访时表示,就目前而言中国房地产市场仍有非常广阔的空间,尤其是在中国的三、四线城市中,据不完全统计中国仍有近60%的县级城市还没有碧桂园,碧桂园在未来继续深耕三、四线城市的这一战略目标将不会动摇。

  毫无疑问的是中国房地产发展至今已经进入了下半场的赛道,众多房地产企业若想在房地产行业中继续成长,则对各房地产企业的掌管者们有了更高的要求了,在未来中国房地产市场还有没有还正待开发的洼地,中国房地产还有没有可观的成长空间,还有多少?这些问题都考验着众多房地产企业的战略眼光。

  在改革开放的这40年之中,我们的生活越来越好,居住的环境也越来越好,这一切生活的美好,我们都应该感谢的是这个国家,这个永远为我们撑腰,永远将人民利益放在第一位的国家—中国

  根据相关资料记载,1981年,浙江温州瑞安商品房卖出的价格为68.85元/平米,相当于当时一位普通工人的一个月工资,也就是说,如果当时,普通人想要买一套房子,那么他需要认真工作100个月的时间,也就是大约8年的时间,加之那时相对于收入来说,生活上的开销是十分小的,一年的开销可能只相当于一年收入的四分之一甚至更少,也就是说,如果以1981的情况来说,一个普通工人想要买一套房子,在除去生活开销之后,需要约10年的时间,而如果是夫妻双方一起购买的话,大约只需要5年的时间。

  自从改革开放以来,中国房地产行业从萌芽到开花,再到如今的蓬勃发展,俨然已经成为了国家的支柱产业之一,而房地产行业的收入,在每年的GDP中,也占据了“半壁江山”。

  在很多城市,别说人均40平米的住房面积,就是10平米,还有很多人达不到,归根结底的原因便是,房价过高导致的,普通人买不起房子,有钱人大量的购置房产,这就导致了中国房地产一片欣欣向荣,但是,却很多人连10平米的房子都没有。

  从经济上来讲,房地产给中国的经济以及住房条件带来了极大的改善,同时也给国家的发展带来了不可磨灭的贡献,但单从人民群众住房这方面来讲,随着房地产发展的迅猛,如今的房价已经远远超过了人们的收入水平,而根据数据计算,我们也可以看到,30年前工作5年可以买一套100平米的房子,而如今要15年才能买一套100平米的房子,也就是说,人们买房的压力上升了3倍。

  然而,在买房的同时,生活上所带来的消费也是不可小觑的,68000元一年的收入,刨去30000元一年的生活开销,也就是说,在常理下,如今的中国人要买一套房子,需要工作30年的时间,才能勉强买得起一个100平米的房子,如果是夫妻两人,大约需要15年的时间,便可以还完房子的所有款项。

  在1978年改革开放之后,中国的住房制度开始改革,从最初的“福利分房”到后来的“住房商品化”再到后来的“商品房和经适房共同发展”再到逐渐完善的“规范住房交易市场”,房地产行业才逐渐开始发展、规范起来。

  严格意义上来说,中国房地产在经过了30余年的发展,如今,中国的房地产已经处于一个十分繁荣昌盛的时代,而房价也由曾经的60元/平米,发展到了如今的三四线城市8字头9字头,而一二线城市房价单价平均值更是动辄3万-6万/平米,在房价飞速发展的今天,人均的收入又有多少呢?是不是能够承担得起如此高房价带来的重压呢?

  单从数据上看,如今买房似乎比30多年前花费的时间更长,负担更重,但从实际角度来看,如今的房子不管是居住环境还是房屋的质量以及房屋居住的舒适度都比30多年前要好很多,另外,随着经济的发展,人们的生活水平在逐步的提高,而房子则成为了人们品质生活的一部分,如此来看,花费15年的时间去买一套房子似乎比30年前5年买一套房子来的更加划算。

  在经历了2年的疯狂式上涨之后,房价终于到了一个正常人买不起的水准,于是,各种调控加码,棚改开始放缓,那么做这些的目的是什么呢?—让房价稳定,让人们可以买得起房子!

  不可否认,如今的房价和人们的收入已经出现了严重的倒挂现象,当然,这里所说的受众群体是普通的上班族,对于那些“富商”而言,即使中国的房价再翻一番,他们也是负担的起的。

  但是,当时的人们在房价如此“便宜”时却仍然觉得买不起房子,主要是因为那时候的人没有买房的意识,那时候几乎家家都有自己盖得的房子,又何必花钱去买城镇的房子呢?

  经济发展了,人民的生活变得越来越好了,在改革开放的这40年间,房地产也给我们带来了更加舒适的居住环境,并且为国家的发展做出了不可磨灭的贡献。

  当然,随着经济的不断发展,房价上涨那是必然的结果,但房价如果过度上涨或者说房价上涨超出人均收入太多,这样的结果最终导致的便是更多的人买不起房子。

  这是一个既现实又无可奈何的事情,在房价上涨到大众快要买不起的时候,开始放缓房价的涨势(大幅度下跌是不可能的),而房价放缓(房价企稳)的时间或许是3年,或许是5年,等到人均收入能匹配如今房价的时候,便可能是新一轮的房价上涨。

  而房价最近一次的大幅度上涨便是在2016-2017年这两年间,很多三四线城市的房价上涨甚至超过一倍,而导致这一轮房价上涨的最主要原因便是全国的棚改,而在此之前,房价和人们的收入并没有这么大的差距,很多人,还是能支付得起购房的钱款。

  在中国的房地产从1988开始,便进入到了飞速发展的时代,并且随着土地禁锢的完全放开以及房改的的正式全面试点,中国房地产便开始一发不可收拾。

  上面所做的算法,是一个理想状态下的算法,而作为三四线城市来说,人均GDP收入会更低。

  而在1987年,随着深圳首次进行土地公开拍卖,这才催化了全国房地产的快速发展,所以,严格意义上来讲,到了1987年,中国的房地产才算正式的进入到了商品化阶段。

  而这一点,也恰恰说明了,房价和人们的收入出现了倒挂现象。

  根据相关数据显示,在2017年时,我国人均的住房面积便已经达到了40平米,但是生活在社会中下阶层的我们知道,这些所谓的人均住房面积跟所谓的人均GDP一样—只是人均,而我们普通大众,永远是那个被平均的人。

  根据相关数据显示,2018年,中国人均GDP约为9900美元,也就是,人均GDP在68000元人民币左右,而如今的房价,抛去一线的城市不说,单论二三线城市,房价单价的平均值约为1万元/平米左右,也就是说,一套100平米的房子,要工作个15年左右,而一般买房都为一家人或者是夫妻两人,也就是说,买一套房大约需要7-8年的时间。

  在经历了30年,中国房地产发展到了如今的地步,由开始的60元/平米到了现在的动辄2-3万/平米,从30多年前的工作5年便可以买一套房子,到如今的工作15年只能买一套3线城市的房子。

  我们再来看看30年前的中国房地产,在那时,房地产是一个刚处于萌芽状态的行业,甚至于说很多人并不知道房子还可以用来买卖,那时候的人,更多的是将收入用于日常的生活,然后一家人攒几年钱便可以盖一处房子,用来居住。

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