[富力地产]江瀚:负债三千亿的富力地产到底怎么

ag8编辑 官网头条 2019-08-18

  一直以来富力的目标就是回归A股,近期又有消息表示富力打算向证监会申请IPO,拟发行不超过10.7亿股,募集资金的规模不超过350亿元。至于能否成功还需要继续关注下去,毕竟之前富力的申请都是以失败告终。

  在金融市场整体“降杠杆”的趋势中,富力地产依旧处于高杠杆局面。不仅加大了在公司扩张这方面的规模,同时也为公司的现金流带来了“危机”。以前位列一线房企的富力,现在排名已经跌落至三线房企了。

  近些年来房地产企业的日子并不好过,作为曾经华南五虎之一的富力地产,至今依旧被巨额债务“缠身”。2018年在众多房企业绩比较惊喜的同时,港股上市企业富力地产也成功进入千亿房企“俱乐部”。但是从公司营收来看,整体表现并不是十分乐观。2018年的净利润只有83.71亿元,与2017年的净利润相比已经下滑了60.49%。

  目前酒店亏损已经成为富力地产净利润下滑最重要的因素,虽然低价接手了万达的77家酒店,在市场的酒店数量占据第一,但是面临的局面却是将连续六年的亏损放大,不仅没有实现盈利,还将亏损进一步扩大。

  富力的失误正是如此,在企业财务收支已经处于不平衡的状况下,耗费200亿拿下万达77家酒店。酒店业务还没有完全“消化”,又花费数十亿拿下万达海外的项目。这样一来富力的负债率明显高于同行业的房地产企业,收支不平衡的局面又进一步恶化,整体风险也出现了上升。

  当时因为花费200亿拿下万达77家酒店,一时之间引起了市场的热议。但是也将公司的债务扩大至1633亿元,为了让公司现金流处于稳定的状态,富力不断进行融资。包括2018年整体楼市处于“寒冬”的局面下,富力通过各种途径融资的金额超过250亿元之高。

  在这样的背景下,富力只能通过高周转来避免运营上出现风险。其实对房地产市场有所研究的人应该知道,住宅地产迟早会走到“尽头”的。所以王健林才开始看好健康产业,并且努力建设更多的文旅城。虽然一时之间市场红利并不会消失,但是过度依赖住宅地产是行不通的。

  为了让企业迅速扩张,富力一直热衷于拿地。正是因为拿地过多,富力也消耗了大量的资金,甚至还背负“最高负债房企”的称呼。这样一来自然导致企业需要进行转型升级,因为公司在战略上的失误,导致富力并没有享受到城镇化发展带来的红利。之后在市场的发展,也总是“慢半拍”,加上企业对自身没有明确的定位,造成之后的发展偏离市场越来越多,负债也不断增加。

  而从融资情况来看,进入2019年富力地产始终在融资的路上马不停歇,根据媒体的不完全统计,1月4日,富力发布了新的发债公告,实际发行总额为70.2亿元,票面利率7%;1月7日,富力地产公告披露,已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融资券的发行,实际发行10亿元;1月18日,广州富力地产股份有限公司发布公告称,间接全资附属公司怡略有限公司拟发行一笔优先票据。该票据本金额3亿美元,利率9.125%,期限为2022年到期。

  那么,负债三千亿的富力地产到底出路何在?从长期来考虑:

  富力地产始终把高杠杆作为其发展的重要依托,早些年坊间就曾经传闻著名的富力地产掌门人李思廉和王石关于商业地产高杠杆扩张道路的争论,最终李思廉选择了高杠杆扩张,富力直接用高杠杆拿下了广州富力中心在内的全国诸多城市地块,一开始走条路让富力地产是一路高歌猛进,毕竟在房地产市场红火的时候,高杠杆直接让富力地产拥有了远超过自己的市场能力,但是2008年金融危机之后,高杠杆让富力地产损失惨重,元气大伤。

  首先,我们回顾富力地产的发展历程就会发现,富力地产是中国做城改项目起家最早的房地产企业之一,其在城改领域有着丰富的经验,如今中国城镇化依然处于加速阶段,城改需求依旧旺盛,所以如果富力真的能够沉下心来放弃高杠杆的战略,安安心心做业务的话,其本身业务的优势依然相当巨大。

  来源:金融界网站

  其次,在2月18日闭幕的亚布力论坛上,著名的房地产领袖冯仑就曾提出,对于中国来说房地产市场虽然已经进入了居住属性的时代,但是房地产企业不能只把目光聚焦在住宅地产之上,对于房地产来说,只要中国有城市建设的需求就有房地产的需求,而对于富力地产来说,虽然其在酒店项目领域上其实盈利水平始终不高,但富力地产在开发商业地产的优势依旧巨大,如果富力地产能够将精力集中到商业地产领域的话,主打国家所亟需的商业地产项目的开发,通用有着非常广阔的前景。

  2月17日,富力地产发布公告称,截至2018年12月31日止,集团未经审核管理账目初步评估,2018年度合并利润将较2017年度得减少约 60%,富力地产表示,预期集团年度合并利润减少主要因为集团于2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益,而2018年此类非经常性交易相对较少,预期2018年非经常性议价收购收益较2017年减少所致。撇除收购酒店资产的议价收购收益,以及净汇兑收益或亏损和投资物业的公允价值收益,富力地产预计2018年度合并利润将较2017年度得增长。

  当然,如果我们从短期来看,对于富力地产来说最大的问题就是高昂的债务压力,多达3000亿的债务是悬在富力地产头上的达摩克利斯之剑,对富力地产来说当前最紧急的就是要确保自己资金链条的稳定,好在当前的货币资金环境还算宽松,年初又正好是企业发债最为容易的时期,富力地产辗转腾挪的空间还是比较充裕的。但借新还旧毕竟不是长远之计,如何能够确保资金链的稳定,给自己真正拓展高利润业务留出足够的时间和空间,这才是富力地产当前最头疼的问题。

  去年年底我们曾经在《负债2863亿超过广州市,现金仅够还债的富力该怎么活下去?》讨论过富力地产高负债的问题,当时负债超过2600亿的富力地产面临的难题以及其一些做错战略。2019年新年伊始,富力似乎又有一些负面消息出现,最近富力更曝出利润锐减60%,让人不禁想问富力地产到底路在何方?

  其实,我们仔细研究富力地产的发展就会发现,其实富力地产作为“华南五虎”之前的老大,本身发展的潜力和后劲都不差,根据启信宝的数据显示,成立于1994年8月31日的富力地产,是中国华南地区重要的房地产市场参与者,旗下有117家下属企业,可谓是实力雄厚。但是问题在于:

  一方面,虽然是因为非经常性议价收购收益导致利润锐减,但利润的减少代表的是融资付息难度的增加,另一方面,则是不断增加负债,以及不断增长的融资,可以说,富力地产其实已经在走钢丝了,高负债和利润下降代表了资金链的压力巨大,而大量融资似乎又有饮鸩止渴的嫌疑,如今的富力其实可谓是“压力山大”了。

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  与此同时,2018年全年,富力地产的总合约销售金额共约人民币1423.4亿元,销售面积达约1093.98万平方米,未达到1600亿的销售目标。富力地产近年来资金链危机日益凸显,业绩颓势难遏,逐步跌出一线房企梯队,成为三线房企“没落贵族”。

  然而,之后的富力地产依然采用了高杠杆的路线,这个时候高杠杆的魔力就没有再显现出来,2018年中报显示,富力地产的负债规模已到2703亿新高,扣除预收款后资产负债率高达70%,远超发行公司债所要求的65%。而且富力地产的货币资金总量为358.6亿元,其中约47%的款项是受限制的货币资金,支付能力大打折扣,而当期富力筹资现金净额约为43亿,到期还款金额高达450亿。过高的债务利息严重侵害了富力地产的利润,也限制了富力地产的发展,可以说,高杠杆才是富力地产当前问题中最大的问题根源。

  与此同时,1月下旬《长江商报》发布报道,截止2018年,富力地产负债超3000亿元,13个月融资近800亿元解资金之渴。然而,借钱并不顺利,长江商报记者据公开消息不完全统计,2018年2月-8月,富力取消4笔融资,总额达140亿元。

  富力地产能否渡过难关,我们就只能拭目以待了。

  据悉,去年富力地产实现营业收入共768.58亿元,同比增长30%,但归属公司所有者的盈利为83.71亿元,同比大降60%。当年的“华南五虎”之首、曾比肩万科排名行业前列的富力地产已被拉开差距。

  上半年业绩不佳 销售额不足全年目标四成

  同时,有业内人士认为,中央政治局会议所提出的表述对于当前地产企业的影响是很大的。如果政策不松绑,考虑到现在房地产领域的资金、库存和销售压力,房企会主动降价促销,其他地产指标也会有所变动。总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。

  对此,央视新闻评论称,中央首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,意味着要求各级地方政府不得用短期动作放松调控手段以谋刺激经济增长。炒房者仍将“无用武之地”,恐怕今后永无“用武之地”了。落实房地产长效管理机制,防止脱实向虚之举,更是保障民生的应有之义。预计针对房企融资的监管不会放松,继续收紧的概率更大。房地产供给侧进一步发力,不断整治乱象。

  另据富力地产7月8日公布的今年累计新增借款公告,截至6月30日,富力地产借款余额达1952.34亿元,较去年末新增320亿元,新增借款占公司2018年末净资产698亿元的比重达45.8%。其中,银行贷款净增加25.30亿元,境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06亿元,其他贷款净增加77.00亿元,委托贷款、融资租赁贷款减少5.41亿元。至于新增的320亿元借款被做何用,富力地产方面明确表示是“偿还原有债务”。

  巨额负债压顶 下半年三大任务直指资金链

  7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。备受关注的房地产行业方面,会议明确指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  在该份外泄的文件中,富力地产表示,今年上半年,富力地产的销售情况不乐观。集团2019年上半年销售总金额约602.2亿元,仅完成全年销售目标1600亿元的37.64%,距离既定的全年销售目标仍有差距。

  7月30日,一份疑似富力地产的内部文件外泄,文件提出,今年下半年原则上将暂停拿地,工作重点为促销售、抓回款,以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化。作为“华南五虎”之一的老牌房企富力地产此番动作背后有何原因?

  暂停拿地、促销售、抓回款的背后,是对资金的渴求。目前,富力地产可谓债务压顶,截至今年6月30日,富力地产借款余额约为1952.34亿元,较去年末的1632.39亿元增加了319.95亿元,累计新增借款已超过2018年末公司净资产的40%。

  文章来源:中国商报 (综合自:证券日报、中国证券报)

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  早在今年年初,第一季度业绩报告显示,截至2019年3月底,公司负债总额达3218.61亿元,资产负债率为82.04%,较去年底的80%上升2.04百分点。外界普遍认为,其资产负债率被认为达到危险水平。

  因此,下半年各地区公司最重要的工作是加大销售力度,确保完成销售任务。文件明确提出,下半年原则上暂停拿地工作,确保资金优先用于工程相关款项的按时支付,以加快销售展区及货量区的工程建设,保障营销节点达成。

  信号明确 房地产刺激经济不再可能

  文章来源:中国商报

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  据某研究院的统计,富力地产2019年上半年拿地势头并不弱。富力地产截至6月底共耗资136亿元拿地,国内排名37位,比2018年上升十位。业内人士认为,富力地产此前拿地、收购酒店和汽车产业的项目,导致目前对资金的渴求程度较高。随着外部压力加大,集团主动降低投资速度节约资金,是为了把钱花在刀刃上,以期回笼资金。

  就在这样的一个背景下富力的创始人张力和李思廉,他们看到中国房地产市场的广阔前景,作为房地产市场的先驱者,1994年,他们作为第一批吃螃蟹的人,勇敢的投资2000万创办了富力地产公司。

  2018年以来,富力地产在融资之路上走的异常艰难,在资金吃紧和高负债率的压力下,富力估计难以完成2018年1300亿元的销售目标,新年2019年即将到来,可见又会是富力难捱的一年。

  事实上,拆东墙补西墙靠融资维系公司发展的方式以及不在适合富力了,未来,随着业务的发展,如果富力的负债水平不能控制在合理的范围,持续增加负债的话,公司的偿债压力将继续增加,融资的空间也会受到限制。如今,摆在富力地产董事长李思廉面前的,是在高企负债下迫切的融资需求。

  有一组数据可以看出富力地产的资金链面临着严重的问题,比如,2012-2017年,富力地产经营性现金流余额分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元,- 72.87亿元,连续六年为负。

  就是这样开始一步一步最终拿下一个又一个楼盘,迅速成长为中国房地产市场中的巨头,成为中国房地产市场崛起风口上飞翔的那只“猪”,也成为了城改中受益最大的房地产企业之一,甚至被称为华南地产界的“带头大哥”。

  刚刚,12月27日,富力地产公告,公司将发行规模不超过90亿元的债券,这笔募资将全部用于偿还富力地产已发行的将在2019年内到期回售部分的债券。再加上之前于12月4日发行结束的第一期40亿元规模的债券,富力地产合计融资130亿全部用于还债。

  说到富力地产,就不得不说他的发展历史,这是一段堪称传奇的故事。

  相信很多人还能记得去年7月19日,万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议,富力挥金以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权,这事儿让富力好好的露脸一会,据传王健林甚至因价格问题而摔杯。

  富力地产起步于广州,成立之后,并有什么多大楼盘项目可以做,他们就从广州是的旧工厂改造项目做起,承接下了改造旧城区的重担。

  这样低价的收购机会对于富力而言可谓百年难得一遇,富力也抓住了这个机会,本身就有有酒店发展战略,在全球已开业和建设的高级酒店24家,从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后,富力持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主,一举天下闻名。

  而且富力的市值也已经不断缩水,截止目前未370.6亿港元,相比于碧桂园市值的1939.4亿港元和恒大市值的3035.5亿,如今的富力已经不再是当年的“带头大哥”了。

  富力地产发展初期属于改革开放的起步阶段,对于市场经济这个东西谁都拿不准,中国的房地产市场更是完全没有,也没有人知道中国的房地产市场会是什么样。

  现在的富力地产面临的是多重危机,其经营业绩缩水、现金流不足、债务压力巨大,深陷高周转泥淖不能自拔,这个新年很是不好过,甚至要靠拆东墙补西墙来堵窟窿。

  富力一路高歌猛进,海外扩张、足球俱乐部等等启动了多个项目,但是却导致了企业的资金状况出现了问题,甚至是“王小二过年一年不如一年”了。

  自从去年出现现金流负数后,富力一直试图改善公司的资金状况,但这种负面情形今年以来在变得更加糟糕。有最新的数据显示,截止2018年第三季度,富力地产的负债已经达到2863亿元,已经创了历史新高。

  如今,富力已拥有89家营运中的酒店。还有近40家建设或规划中。

  每个行业都有冬天,只是这个冬天,对富力来说好像有点长。前段时间富力的2018年度报告发布,情况并不尽如人意。

  更严重的,3月29日,福建龙岩,建发富力·玺院项目,一人从高处坠亡。3月14日,天津静海,富力新城雍景豪庭四期工程,一人从高处坠亡。

  2018年,富力取得1400多亿元的销售成绩,按说增速也非常不错。但遗憾的是,排名依旧只有23位左右。当然,杠杆游戏想补充一句,这个排名和业绩其实也不差哈。

  但同时,富力酒店运营业务2018年亏损4.59亿元。而2015年-2017年,亏损分别为1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

  同时,杠杆游戏觉得,因为巨额的酒店收购,加上富力地产布局上的相对滞后,让富力承受了债务压力,却没有享受到那么多的地产红利。

  2018年全年,富力权益合约销售金额约人民币1310.6亿元,总合约销售金额共约人民币1423.4亿元。

  截至2018年底,富力权益土地储备可售总建筑面积达5783万平米,分布于96个中国不同城市及其他海外项目。

  但2016年,我国销售超过千亿元的房企只有12家左右。最高的恒大也只有3700亿元。2016年,富力地产销售额600亿元出头,排名行业21位左右。

  问题是,2019年,或者接下来一两年,房地产的行情有保证吗?或者说,每个企业承受压力的能力到底如何?

  富力也承认,收购酒店花了100多亿,增加了负债。

  最近一次的失手是耗费199亿元吃进77家万达酒店,二是花费数十亿资金连续吃下万达海外两个项目。

  最新的年报显示,2018年,富力酒店营运收入,从2016年的13.62亿元,飙升至70.28亿元,占营收比重从2.53%上升至9.14%。

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  富力最大的希望是回归A股。它准备近期向证监会申请IPO,拟发行不超过10.7亿股,募集资金规模不超过350亿元。不过受到大环境影响,它此前十年五次申请都失败了。

  此前杠杆游戏也写过,富力的表现资本市场有投票,股价明显跑输同行和大盘。

  只能说基本完成了目标,并没有达到集团内部的期待。

  富力又上新闻了,这一次是因为工地安全生产问题。

  房地产华南五虎中,富力当年是老大,恒大和碧桂园只是小弟。而富力呢,第一次失手是重金押宝商业地产,那是2008年。

  尽管富力一直说看好酒店业务,但暂时来看还是负担。万达王健林卖了酒店后就说,万达的酒店年平均回报率不足4%——若真的如此,杠杆游戏也觉得,可能连理财、结构性存款都不如。

  撰文张银银

  富力今年已经发行四次短期融资券,募集到的48亿元主要用于偿还到期的超短融资券、金融机构借款,这就是拆东墙补西墙。

  而2017年前后,部分企业选择的不是加杠杆,而是去杠杆。或者为土地储备加更多杠杆,而不是买酒店类资产。富力逆向买酒店加杠杆,造成了如今的高负债、现金流承压。

  澄迈县林业局表示,因破坏红树林,海南富力地产至少已经“吃”到过4张罚单,前年一次就罚款13万元,还有施工负责人被追究刑责。

  随着大环境的改善,富力疯狂发债,实际也就是借新还旧。此前的文章里我举例过,不少融资的成本,都是有提高。

  只能祝富力好运。

  摘要:吃进万达酒店后,日子并不好过

  近日,江西省住房和城乡建设厅网站发布通报显示,江西全省2019年第一季度建筑施工安全生产“百差工地”名单予以公布。其中广州富力地产股份有限公司旗下全资子公司:广州天力建筑工程有限公司榜上有名。

  此前杠杆游戏也写过,富力等企业一度发债受困,资金链压力极大。

  实际上,就在上个月,4月17日,海南当地媒体南国都市报报道称,海南富力房地产开发有限公司(简称海南富力地产)在澄迈县进行房地产开发过程中破坏当地保护区范围内的红树林,当地林业部门所立的“公益林界桩”以及政府部门设立的宣传牌有的被推倒,有的和枯死的红树林一起,被掩埋在泥土中。

  富力年报显示,截至2018年末,富力项目数量从88个增至155个,花了371亿元买地,储备建筑面积为1405万平米。

  好在2018年,富力买地没闲着。

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