[发债]房企融资继续收紧,国家发改委:发债只能

ag8编辑 官网头条 2019-08-15

  泰禾集团资金链成关注焦点

  这和近期监管对于房地产信托业的加强监管有关。5月中以来,多项文件要求控制房地产融资,就在近期,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示。

  5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(简称“23号文”),强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,严格限制前端融资模式的发展。

  6月底、7月初,多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。包括:

  同时,央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业,限制公开市场融资。

  7月6日银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警要求控制房地产信托业务增量和增速;

  此次泰禾集团年息15%发债,相当于正常融资利率的2-3倍,如此高的融资成本,公司未来也将面对较大的经营压力。

  5月底,住建部联合有关部门,针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

  而就在一周前,泰禾刚宣布拟在境外公开发行美元债券,募集资金不超过10亿美元,期限不超过5年。

  7月9日,某地银监局召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示,对于土地款融资业务,不得再新增。对于原已备案、已部分放款的,后续可能无法投放;对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作;这两年常规操作的房地产前融,后续无法操作;结合历次调控,信托余下可操作的业务只有常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务。

  业内认为,约束房地产信托是房地产宏观调控的举措之一,有利于防范房地产市场过热,推动信托公司更好地服务实体经济。

  6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言点名房地产信贷。

  7月11日下午,市场传言,光大信托、国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集。虽然随后光大信托澄清实为余额管控,但业内表示,其实不少信托公司的房地产项目基本已经停了。

  对于短债的问题,泰禾集团的执行副总裁葛勇6月份曾表示,目前泰禾的平均融资成本在8.5%左右,整体的有息负债金额从2018年的1375亿元左右下降到不到1200亿元,泰禾今年以来一直在积极去杠杆、降负债。对于今年未到期的短债已经提前做好了一些安排,在1-5月份已经偿还了180亿元,还有300多亿元已经做了重新的安排和置换,到今年年底需要刚性兑付的金额大概不到60亿元。

  今年以来,上市房地产企业共发行了56笔公司债,累计融资金融716亿元,票面利率基本在4%-8%区间,平均为5.32%。

  2018年年底传出公司资金链紧张,此后快速向世茂地产连番出售7个项目股权回笼了77亿元资金。泰禾集团董事长黄其森在6月份的媒体会上曾公开表示,泰禾没那么艰难,且不觉得这是泰禾企图用卖项目而回笼资金,而是在寻求优质的合作者,且不乏主动找上门来谈合作的人。

  泰禾集团2019年一季度的报告显示,公司总资产2472.78亿元,同比增加1.7%;营业收入74.53亿元,同比增长24.47%;归属于上市公司股东的净利润9.72亿元,同比增加308.95%;手中持有的货币资金约206.42亿元,经营活动产生的现金流量净额119.38亿元,流动负债总额共1254亿元,短期借款145亿元,一年内到期的非流动负债315.5亿元。

  7月12日,泰禾集团公告,境外全资子公司Tahoe Group Global(Co.,)Limited已在境外完成4亿美元的债券发行,并在新加坡交易所挂牌,债券代码为XS2022228113,票面年息15%,每半年支付一次,债券期限为3年。

  按照公告内容,泰禾2018年第八次临时股东大会审议通过,Tahoe Group Global(Co.,)Limited拟在境外公开发行不超过18亿美元的债券。截至目前,在股东大会审批的美元债券发行额度内,Tahoe Group Global(Co.,)Limited已累计完成11.55亿美元的债券发行(包含此次发行的4亿美元)。此次发行债券募集的资金用途为项目建设和其他一般企业用途。

  境外“高利贷”是否饮鸩止渴

  5月以来地产融资监管趋严

  7月4日银保监会对部分信托公司窗口指导;

  房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,稳妥选择融资工具,灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品,合理持有外汇头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例,有效防控外债风险。

  7月12日,国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号),要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  进入6月份后,受23号文影响,虽然地产信托发行规模有所收缩,但仍未达到监管预期。

  据新华社报道,截至5月22日,我国集合信托市场共成立7477只信托产品,募集资金规模为8779.2亿元,年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看,房地产信托共成立2309只产品,募集资金最多,为3456.9亿元,占比为39.4%。

  6月底、7月初,多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

  据《经济参考报》报道,近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”,要求加强房地产信托领域风险防控,控制房地产信托规模。

  国家发改委表示,此次通知是为进一步落实《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》(发改外资〔2015〕2044号)、《国家发展改革委 财政部关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方政府债务风险的通知》(发改外资〔2018〕706号)等规定要求,完善房地产企业发行外债备案登记管理,强化市场约束机制,防范房地产企业发行外债可能存在的风险,促进房地产市场平稳健康发展。

  到了今年5月份,房地产融资渠道被不断收紧,5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(简称“23号文”),其中明确了几类针对房地产的禁止性业务。

  此外,房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

  除了,对发行用途做出规定以外,国家发改委还规定:房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

  随后,5月底,住建部联合有关部门,针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时,央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业,限制公开市场融资。

  作为第一经济大省,今年以来广东基建投资快速增长,对经济平稳增长起到重要作用。广东省统计局的数据显示,1-4月,广东完成固定资产投资同比增长11.0%,比上年同期加快0.5个百分点,其中基础设施投资同比增长27.3%。

  Wind数据显示,截至6月23日,6月份以来全国已发行地方债5942亿元。已披露的下周地方债计划发行规模为3054亿元,整个6月地方债发行规模有望接近9000亿元,创年内新高。

  中金公司研报分析称,相比于上半年,基建投资增速在下半年可能有所回升,但全年增速可能落在5%~10%之间,这一增速比2018年有所改善,但算不上“强刺激”。

  财政部数据显示,2019年1-5月,全国发行地方政府债券19376亿元,其中发行发行新增债券14596亿元,这占全年新增债券30800亿元总发行额比重已经达到47%。随着6月发债提速,不少接受第一财经专家预计9月底前地方可以完成3万亿元新增债发行任务。

  关注地方债发行的上海财经大学郑春荣教授对第一财经记者分析,从往年发债情况来看,今年发债高峰有所提前,这主要是由于财政部催促地方在9月底前完成今年3万亿元新增地方债发行,9000亿元的规模算比较平稳,比如去年单月(8月)地方债发行也达到8830亿元。

  6月18日,在广州临空经济示范区内,26个重大建设项目进行集中签约和动工,项目涵盖了基础设施建设以及航空维修、航空物流、跨境电商等多个领域,涉及投资总额近300亿元。

  近日广东等地密集推出重大建设项目计划,6月地方政府债券(下称地方债)发行明显加快,有望达到9000亿元的年内新高,为基建等重大项目输送资金。近期地方政府专项债首次被允许作为符合条件重大项目资本金,市场预计此举将新增几千亿元甚至上万亿元基础设施建设投资。

  贵州省社科院研究员苟以勇对第一财经分析,西部地区的基础设施短板仍然有很多,需要加快补足这些短板。这些短板主要是在综合交通设施和城市基础设施方面。其中交通基础设施是当前西部地区最大的短板,包括机场、公路、铁路、水利、电信、电力等方面都都有大量的欠账和短板需要加快补齐。

  除了广东,其他省份也纷纷加快重大项目建设。 6月16日,广西下达2019年第二批自治区层面统筹推进重大项目计划,涉及项目178个,总投资3018.7亿元,年度计划投资162.6亿元。其中新开工项目129个,包括落户南宁的首创奥特莱斯项目、居然之家大型商业综合体等。入列的项目将得到优先用地、开工条件加快落实等多种保障,确保增补新开工项目按计划实现开工,力争增补预备项目年内实现开工。

  值得注意的是,除了传统的铁公基等基础设施外,包括5G、人工智能、物联网等新兴产业“新型基础设施建设”是目前地方投资发力的重点。例如,深圳市提出按照计划,接下来深圳在科技创新、产业培育和5G网络等新型基础设施领域,加快谋划推进一批重大项目。

  尽管机构对这一新政释放基建投资金额测算有所不同,但至少新增几千亿元基建资金。

  王静文认为,专项债券作为符合条件的重大项目资本金,将对基建投资项目资本金构成补充,从而撬动新增基建投资,保障重大项目顺利实施。

  6月14日,贵州省发展改革委发布2019年第一批重大民间投资项目工程包,共164个项目,总投资达1515.24亿元,拟引入民间资本规模为1245.84亿元。

  除了发债提速,近日为了加大对重点领域和薄弱环节的有效投资力度,6月份中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》,允许部分地方政府专项债券可作为符合条件的重大项目资本金,并鼓励金融支持专项债项目。

  更早之前,5月27日,深圳市2019年第二季度新开工的113个项目集中启动,总投资额达1232.1亿元,预计今年将完成年度投资201.8亿元。

  多地密集推重大投资计划

  近日有专家认为下半年地方债发行额会进一步扩大。郑春荣认为,截至今年5月份,地方政府余额低于限额约4.18万亿元,这意味着不提高限额,地方政府发债也有很大的空间。

  经济下行压力加大,稳增长急需稳投资,最近基础设施建设领域投资有望提速。

  本月6日,工信部向中国电信、中国移动、中国联通、中国广电发放5G商用牌照,较预期的9月份明显提前,这也将推动5G基站网络建设提速,进而带动上游产业链如PCB、射频等行业的高速发展。

  6月17日,东莞举行粤港澳大湾区重点项目集中动工大会,涉及30个重大项目,总投资达391亿元人民币。

  政府投资项目依赖地方政府债券筹资,在近两个月地方债发行规模降至两三千亿元后,6月地方债发行明显提速,发债规模创年内新高。

  5月份中经济运行保持了总体平稳、稳中有进的发展态势,不过随着外部的不稳定、不确定因素在增加,国内发展不平衡不充分问题仍然比较突出,稳增长依然面临压力。

  稳投资依然是经济稳增长重要举措,其中政府主导的基础设施建设投资是关键一环。第一财经记者梳理发现,近期多地密集推出重大投资计划。

  广东省体改研究会副会长彭澎对第一财经分析,基建提速与大湾区的建设有关。随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台,珠三角各市也纷纷成立了湾区办,推动第一轮项目落地,保障资金到位,有力地推动了基础设施投资的增长。

  发债明显提速规模扩大

  “专项债可做资本金的杠杆作用比较大,估计下半年基建投资增速会明显回升。”毛捷说。

  民生银行研究院宏观分析师王静文告诉第一财经记者,进入6月以来地方政府债券发行再度加速,基建投资发力空间将有显著扩大,托底作用将进一步增强。

  国家统计局数据显示,今年前5个月,基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业)同比增长4%,增速比前4个月月份回落0.4个百分点。

  中财-鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成告诉第一财经,随着地方专项债资本金政策逐步放开,下半年上马的基建项目会增多。

  同样关注地方债的对外经济贸易大学教授毛捷则告诉第一财经记者,政府想尽早发债起到稳经济效果,今年10月之前应该会把3万亿新增债券发完,所以今年6月发债规模比较大是正常现象,未来七八九三个月地方政府债券规模都会保持高位发行。

  根据今年2月国家发改委发布的“2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告及2019年投资形势展望”,2018 年全国拟建项目(指已经办理审批、核准或备案手续的项目)数量增势较好,同比增长15.5%,为 2019 年投资平稳运行提供坚实的项目储备基础。初步预计2019年我国固定资产投资运行将呈现企稳态势,中高端制造业、现代服务业投资成为主要拉动力,基础设施投资增长情况略有好转,中西部投资增速继续领先。

  受稳增长政策及一系列改革措施的影响,2019年开局我国经济呈现缓中回稳态势,在复杂严峻的国际国内金融环境和经济变革的背景下,经济或呈现底部波动。

  “当下,投资者对于民营企业仍保持相对谨慎的态度,民企和国企的融资情况持续分化,并且不同资质的企业信用利差也呈现分化状态”。中诚信国际总裁周浩在6月18日举行的穆迪-中诚信国际2019年中信用展望研讨会上表示,今年前5月,民营企业发行的信用债规模仅有4000多亿元,在信用债发行总规模中占比不到10%。

  中诚信国际统计数据显示,今年1~5月共有62只债券发生违约,规模近440亿元,是去年同期违约规模的约2倍。新增违约企业共计17家,民营企业为15家,占比达到88%。

  周浩称,今年在监管政策的推动下,信用债违约风险虽然较2018年有所缓解,但整体风险水平仍维持高位,且风险依旧集中爆发于行业尾部或资质较弱的民营企业,信用分化趋势愈加明显。

  周浩还称,民营企业信用资质内部分化或将进一步加深。今年以来监管部门持续发力纾解中小企业和民营企业融资困难,并通过多措并举的方式支持民营企业,特别是小微企业发展,改善相关企业融资环境。但政策适用范围有限,更加利好行业内的龙头企业或资质优秀的民营企业。此外,受经济下行周期影响,行业集中度有所提升,这也使得资源向龙头企业倾斜,而尾部的民营融资渠道持续收紧。民企内部信用资质的分化程度进一步加大。

  周浩称,此外,民营企业的净融资额持续为负,且缺口有所扩大。从信用利差表现来看,自2018年末以来,虽然信用利差普遍呈现波动式下行态势,但是不同属性的企业表现仍然是分化的,其中民营企业信用利差中位数水平持续维持在300bp(基点)以上,地方国企中位数在125bp左右,央企在100bp以内。从民企与国企间的融资成本差值来看,尽管今年1~4月小幅收窄,但均值水平仍然达到200bp左右,比2017年的平均水平高约100bp。而进入到5月份,民企与国企间的融资成本差值又继续走扩,反映出市场对民营企业的担忧。

  “中低等级发行人融资难度依旧较高,信用债内部等级分化明显。”周浩称,从债券市场的新发债等级结构来看,今年1~5月份已披露主体等级的信用债发行规模超过4万亿元,其中AAA和AA+级主体发行的债券规模占比超过85%,AA及以下较低等级的企业融资仍面临一定困难。

  在经济下行压力仍存的环境下,企业自身经营压力加大、过度依赖外部融资、内部流动性紧张等因素已成为新增违约的诱因。2019年以来,债券市场违约风险爆发速度较2018年下半年有所放缓,但违约企业家数、违约规模及债券只数均创历年同期新高。

  中国企业信用评级背后,是A+的国家主权评级。

  11月23日,雅居乐发行了4亿美元债券,票面利率9.5%;

  所以,除了中资美元债,这只基金还可以配置国内债市。

  目前,借道QDII或许是投资中资美元债更好的选择,一来不占用个人居民的外汇额度,二来还有专业的机构投资者管理。

  小通向小伙伴们推荐融通中国概念债券基金(代码:005243),它的业绩值得傲娇一下:

  穆迪和标普引起了大家的口诛笔伐。

  财政部负责人答记者问时表示,这一行为令人费解,“是一个错误的决定”。

  在去年11月20日,华远地产发行的5年期人民币中票,利率也才6.13%。

  正因如此,中资美元债存在投资机会。

  除了业绩,这只基金值得再多说两句 。

  2017年5月24日,穆迪将中国主权信用评级由Aa3下调为A1;

  “失之东隅,收之桑榆”。

  这么高的发债成本,让这些当房地产企业有些“肉痛”,因为境外发债利率远高于国内发债利率。

  所谓的“中国概念债券”,只要是发行主体为中国的企业或者机构就算,不论是在境内还是境外发行。

  国内无论是媒体还是专家学者都认为,不客观!有矛盾!太短视!但无论我们如何反驳,穆迪、标普的评级还是降了。

  把时间拉长。2016年“930新政”以来,随着房地产调控收紧,股权、债券、信托等房地产融资渠道均受到限制。但拿地、盖房子都需要钱啊,于是,越来越多的内地房企选择到海外发债。

  除此之外,如果你想对冲人民币贬值,融通中国概念债券基金也是配置美元资产的好选择。

  比如在今年二季度末,融通中国概念债券基金的前两大持仓债券分别是国开债和国债:

  对发债企业而言,低评级或者没有评级往往意味着要用更高的发行利率来吸引资金。

  11月16日,任志强的华远地产发行了2亿美元债券,票面利率11%;

  融通中国概念债券基金成立以来净值走势

  2017年9月21日,标普将中国长期主权信用评级从AA-降至A+。

  上面提到11月16日他们发行3年期美元债,票面利率是11%。

  同样是华远地产,偿付能力是一样的,为啥在海外发债成本这么高?

  以华远地产为例:

  截止日期:20181207

  因此,后期不论是国内债市继续走牛,还是美联储加息放缓、美债开始起势,这只基金都有机会把握住。

  11月27日,绿地全资子公司发行了2.8亿美元债券,票面利率9.125%;

  数据来源:wind&bloomberg 截止日期:20181205

  这些企业在国内都是响当当的名字,出现信用违约的概率较低,却被海外较低的评级“错杀”,因而这类债券很有可能偏离其应有的价值,而且往往被低估。

  回到2017年。

  还是以华远地产为例,穆迪的评级为B1,而国内评级机构中诚信的评级是AA,所以,在海外发债利率要远高于在国内。

  今年的国内债市走牛,也增厚了这只基金的收益。

  对于企业来说,发债成本高了,但是对于债券投资者而言,发行利率高往往意味着持有到期的收益也高。

  举贤不避亲。

  近期部分国内房企海外发债一览

  这当中,孕育着投资机会。

  而就在11月27日,华远地产在国内发行的1年期人民币短融,票面利率只有4.88%。

  2017年11月27日成立以来收益率9.15%,同期业绩比较基准收益率为-1.61%;

  最近,国内的房企频频在海外发债,利率一个比一个高。

  部分国内房企信用主体评级:

  11月6日,恒大全资附属公司发行了总额18亿美元优先票据,最高利率更是达到了13.75%(创了2015年12月以来国内企业海外发债利率的新高)

  因为企业信用评级不可以高于国家主权评级,所以中国企业信用评级都较低,甚至没有评级。

  根据银河证券显示,2018年以来收益率8.29%,在19只QDII债券基金中排名第一。

  但是,债券不比股票,参与门槛高,玩家以机构客户为主;此外,人民币不能直接参与,须换汇到美元。

  “你最大的背景就是今日的中国。”

  Wind数据显示,截止12月7日,今年中资美元债券的平均发行利率为7.9%,发行主体以地产企业和地方投融资平台为主。

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