[租金]租金抵扣可能抵不过房租上涨?

ag8编辑 ag8娱乐 2019-08-28

  增值税

  在厦门市,依照房产租金收入计算的房产税为按月缴纳,申报期限为次月的1日-15日。因此,A公司出租房产所收到的60万元租金,应在正常租赁期内分期均匀计算租金收入,并逐月进行纳税申报。

  政策依据:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)《印花税税目税率表》规定,财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。

  印花税

  来源:厦门税务

  在上述的例子中,A公司应当于签订合同时,一次性缴纳印花税。

  1、《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第七条规定:“房产税按年征收、分期缴纳,纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”

  有的税种要求一次性缴纳,

  企业所得税

  因A公司签订的合同租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付,对60万元租金,应在租赁期内分期均匀计入相关年度收入,即2018年、2019年、2020年分别确认租金收入20万元。

  同样是一次性收取租金,

  2、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告 ﹝2016﹞53号)第二条规定:“其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。”

  2、《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定:“出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

  1、《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税﹝2017﹞58号)规定:“《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

  有的税种要求分期缴纳!

  政策依据:

  为此,小编围绕下面的例题,梳理了企业所得税、增值税、房产税、印花税中关于一次性收取租金的规定,有需要的小伙伴们快来围观~

  政策依据:《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函﹝2010﹞79号)规定:“企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。”

  例:A公司将房产对外出租,双方签订3年期租赁合同,租赁期限从2018年1月1日至2020年12月31日,且一次性收取租金60万元。

  政策依据:

  A公司提供租赁服务采取预收款方式,应该在收到60万元的当天确认增值税纳税义务的实现。

  很多新会计表示一脸懵~

  打个比方,如果出租上述房产的不是A公司,而是自然人甲某,则可以对取得的60万租金在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金为1.67万,可以享受小微企业免征增值税优惠政策,甲某无需缴纳增值税税款。

  房产税

  我们每个人的时间是稀缺的,每个人的目光是稀缺的。一个人一天只有24小时,不多也不少,一个人一次只能关注一件事,关注了这个事件就失去关注别的事件的机会。那么在这样稀缺的条件下,各大商家企业为了抢占排行榜的第一,为了吸引眼球,不得不大量投入各种资源进行抢占,各个排行榜榜单的第一位永远都是竞争最激烈的战场。当你抢占到排行榜第一位,你会被持续关注,能够让用户第一眼看到你,第一眼关注你,第一眼了解你。而且由于持续被关注,你能够获得比别人更多的目光,更长的关注时长,这样你后续的推广就会更加节省费用。

  这就是今天的学习心得,希望你能喜欢。

  在互联网时代, 李嘉图的租金定律带来的势差会不断地被放大,更多的被人熟知。它体现在很多方面,比如:一流工程师的收入是天价,末流的免费给人工作。一些美国的游戏开发者和我讲,他们的行业中,一些工程师的收入一个月不到1000美元,比打扫厕所的人都低很多。还有IT服务业。绝大部分IT服务,比如各种App不仅不能挣钱,而且是倒贴钱请人使用的。但是,好的App几年能挣上亿美元。这也是为什么那么多App要争夺苹果商店的第一名。你只有争夺了排行榜的第一名,才有更多的下载量,才能变现。近几年火起来的新兴资本,无论是电商、移动支付还是020的服务,第二名永远无法拿到第一名的估值,第三名之后价值几乎等于零。线上电商如此,线下各个行业也开始出现这样的趋势,任何专业人士(律师、会计师、投资经理等等),一等水平的人的收入是行业平均水平的几倍到十几倍。

  许多人认为,互联网的到来给我们带来信息透明的同时,也给我们带来了公平。但其实信息越透明,这种头部效应的趋势就越明显,更多的资源就会涌向头部内容,涌向头部产品。将来好学校、好医院、好地段的房子会越来越紧缺,越来越多人争夺这些优质的产品,发生在优质资源周围的竞争也越来越激烈。

  租金定律讲的是下面这样一回事:土地租金是土地使用者所支付的价格,它是由垄断性(稀缺性)来决定的,而不是取决于地主在上面做的投资和改良的成本。它的价格受限于租用者(农民)能够承担的价格。李嘉图的租金定律只限于对自然要素(土地、水等)的讨论,主要是指地租理论。在李嘉图看来,空气、水以及各种无限量的天赐物的使用不需要代价,这一点和需要付出劳动才能获得的商品不同。自然物如果供应量是无限的,就是免费的了。因此,照说土地是没有地租可收的。

  李嘉图

  但是今天要说的是另外一个定律:李嘉图的“租金定律”。这个定律能让你充分理解为什么那么多企业要争夺各大榜单的第一位。

  但是,土地有好的和不好的之分,由于大家都想要好的土地,因此就会有人愿意对此付出溢价( Premium )以获得那些土地的使用权,即支付地租。越是好的土地(无论是地理位置好,还是产量高),就越稀少,租金就越贵。然后,从租金最高的土地,到免费的、贫瘠的荒地,就形成了一级级价格的落差。

  你们一定听说过摩尔定律,即当价格不变时,集成电路上可容纳的元器件的数目,约每隔18-24个月便会增加一倍,性能也将提升一倍。换言之,每一美元所能买到的电脑性能,将每隔18-24个月翻一倍以上。这一定律揭示了信息技术进步的速度。这条定律获得很多媒体的追捧,频繁出现在大众视野里,使你知道这个定律。即使你不知道里面的内容,也对这个名词耳熟能详。

  每日一学《得到》《罗辑思维》专题“罗胖精选”——《什么是信息时代的收入定律?》

  这条定律很少人知道,知道的都是高手

  虽然李嘉图特别指出,他的理论只适用于土地这些稀缺的自然物,但是李嘉图定律很快被延伸到其他带有稀缺性质的经济要素中,而且有被无限制延伸的趋势。

  越好的土地,获得的收益就越高,也越能得到高的估价。在一片肥沃的土地和一片贫瘠的土地上,花费的劳动力是一样的,但是他们的产出的收益是不一样的。肥沃的土地产出丰盛的收益,这笔收益能够弥补你付出这块土地的租金,还有剩余。贫瘠的土地非但不能产出足够的收益维持你的成本,而且还让你付出的劳动,付出的成本成负数。既然人都是趋利避害的,那么大家都会去抢夺优质的,肥沃的土地。而优质的肥沃的土地能聚集很多人为它竞价,从而使的租金水涨船高。

  “如果双方签订租赁合同后需要到房产交易中心备案,估计大多数人不太会走这个流程。”李明告诉《中国经济周刊》记者,如果备案,就涉及到房东租金收入缴纳个税的问题,这部分税最后还是会算在房租上。“到时大家就要权衡房租上涨的价格和租金专项扣除到底哪个更合算。如果租金专项扣除的钱赶不上房租上涨,就没必要去租赁合同备案,租金扣除也就不用申报了。”

  中国经济周刊

  租金抵扣怎么申报?提交哪些材料?

  对于扣除的凭证要求,根据《暂行办法》第二十一条:纳税人应当留存住房租赁合同、协议等有关资料备查。

  不过,业内人士分析,虽然目前尚无文件要求住房租金专项附加扣除与租赁合同备案挂钩,但若两者挂钩,将可能涉及到房东收取租金时的缴税问题,相关专项扣除的实施效果或大打折扣。

  在《暂行办法》中,住房租金专项附加扣除尤其引人关注。对于租房者而言,住房租金专项附加扣除或可帮其减免数百元的个税。

  中国经济周刊官方网站:经济网 www.ceweekly.cn

  在众多的租房人群中,年轻人是租房市场中的主力军。《报告》称,租房人群中,超过60%的租客为男性。90后大多初入职场,为租房人群主力军,近70%的租客为90后和95后。

  租赁合同备案对很多人而言,是一个陌生的词汇。它是指租赁当事人通过住房租赁平台进行租赁合同网签后,对出租房屋、租赁当事人身份、租期、租金等备案申请信息的真实性、合法性、有效性进行核查,并通过市建委住房租赁监管平台进行备案。

  专项扣除的额度可能赶不上房租上涨?

  业内担心,若专项扣除需要将租赁合同与租赁备案信息进行比对,或将影响租金扣除的实施效果。

  文字编辑:郭芳

  北京市一位机关人员告诉《中国经济周刊》记者,他租的是政府公房,前两天单位已经采集了租房信息,表格中会让填房租合同编号和房东的组织机构代码,但具体怎么核查,都没说,“市政府提供的公租房、廉租房都有编号。但我们单位同事自己租的私房,没有合同或者只私下签署的小合同,没有编号,这种情况怎么处理还不清楚。”

  《中国经济周刊》记者 王红茹 北京报道

  第一财经商业数据中心(CBNData)联合巴乐兔快乐租房平台发布的《2018年轻人租房大数据报告》(下称《报告》)显示,预计至2023年,国内房屋租赁总面积将达83.82亿平方米,租赁人口将达2.48亿。

  新媒体编辑:王新景

  一位业内人士告诉《中国经济周刊》记者,纳税人享受住房租金专项扣除要求留存备查的合同,除了牵涉到主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名等常规信息外,还可能会涉及出租房单位名称及纳税人识别码(社会统一信用代码)等信息。

  我国的城市房屋租赁大概分为公房租赁和私房租赁。对于公房租赁,租金扣除相对简单。

  李明在北京租房已经10年有余,“北京的扣除标准为每月1500元,我大概算了下,可以少缴几百元的个税。”李明已弄清了租金扣除的金额和条件,但《暂行办法》里并没有明确说明需要提交什么资料、如何申报以及申报的依据是什么。

  换句话说,住房租赁合同将成为重要凭证。

  对于众多的90后和95后租客来说,即将实施的个税新政中,住房租金的专项扣除是他们非常关心的。

  《暂行办法》规定,纳税人本人及配偶在主要工作城市没有自有住房而发生住房租金支出的,可按照一定标准定额扣除。其中,直辖市、省会(首府)城市、计划单列市,以及国务院确定的其他城市每月1500元;除上述城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市每月1100元,市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市每月800元。

  近日,国务院正式对外发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》(下称“《暂行办法》”)。作为新修订的《个人所得税法》的配套管理办法,《暂行办法》也将于2019年1月1日起施行。

  但前述业内人士分析认为,未来在专项附加扣除落地实施的过程中,不排除可能增加其他征管控制的措施,例如将租赁合同与租赁备案的信息进行比对。

  根据目前文件透出的信息,住房租赁合同、协议是租金扣除的重要凭证。由于采用定额扣除,不需要证明确切的金额,因而没有要求提供租金发票,流程看似不复杂。

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