[银河国际]银河国际与恒隆 华润79亿混改入局里的

ag8编辑 ag8娱乐 2019-07-11

  于2018年2月,彩生活以结合发债和股权增发的方式收购了万象美,该交易显着提升了公司的收益。若以毛利去评估公司业绩,将会较为公平,因为这样可避免不同会计处理衍生的问题;期内毛利同比增长76%至人民币12.82亿元。股东应占溢利同比增长51%至人民币4.85亿元。由于增发的关系,每股盈利同比仅增长18%至人民币0.379元。彩生活建议的每股派息为0.18港元,相当于42%的分红比例。

  若看估值,公司仍然落后

  同时,由于彩生活不断改善其彩之云APP,并输出给外部,“增值服务”分部的毛利润同比增长96%至人民币3.91亿元。这可反映在APP注册用户和活跃用户数量的增长上,两者分别同比增长155%/298%至2,600万/1,400万。随着越来越多小型物业管理公司使用彩生活开发的平台,我们预计2019/20年的用户数量将保持强劲增长。但我们在利润率的预测上较为保守,因为公司为了增加用户数,倾向慷慨地以返还管理费的方式去进行推广。

  尽管收购后每股盈利遭到摊薄,2018年盈利仍强劲

  2018年,随着彩生活收购了中国最大的物业管理公司之一万象美,公司接管了相当大规模的在管面积。合约面积及有产生收入的管理面积分别同比增长约27%至5.54亿/3.52亿平方米。由于万象美是拥有大量高利润业务的高端物业管理公司,物业管理业务的整体毛利在2018年录得强劲增长(同比增长84%)。

  如果没有并购,2019年的在管面积增长或相对温和

  我们对19/20年的最新每股盈利预测分别为人民币0.45元/0.55元,意味着同比增长为20%/21%。我们预计彩生活的净负债率将从18年的30%降至19年的16%,但2019年的融资成本仍将较高,达到人民币2.43亿元,占其毛利的16%。债务问题或继续构成公司的不明朗因累,但我们认为这忧虑已大致反映于它相对同业为低的估值上。因此,我们将2019年目标市盈率维持在12.5倍。我们将最新目标价上调至6.55港元。我们认为公司是行业中的价值股,维持「买入」。

  收购万象美提振核心管理业务

  银河国际3月29日发布对彩生活的研报,摘要如下:

  除了并购之外,公司还收购了一些小型公司的少数股权,以输出其平台和APP作为其增长引擎。我们预计这情况会持续下去,但我们预计短期内公司不会进行大规模收购。因此,我们认为管理层对2019年在管面积增长4千-5千万平方米的指引是合理的,但这只能意味着2019年在管面积的增长为高单位数。

  2019年增值服务可通过输出,继续表现强劲

  银河国际:估值落后的行业龙头

  从银河国际购物中心目前已有品牌,以及项目的体量和定位来看,华润旗下定位为高端商业路线的万象城显然是最合适的改造目标。

  不过,和这两个商场在沈阳的项目都在青年大街、仅数百米之隔不同,天津恒隆广场位于和平区滨江道传统商圈,银河国际购物中心位于河西区的友谊路高端商务板块。河西区是天津新兴的商业中心,竞争并未到面对面的激烈程度。

  12月18日,天津城投置地投资发展有限公司增资项目在天津产权交易中心信息披露期满,华润置地旗下北京润置商业运营管理有限公司作为战略投资者成功摘牌,涉及金额79.34亿元。

  银河国际购物中心或许是天津目前最大体量的商场项目之一。

  同时,银河国际购物中心的提升改造方案已基本完成,华润置地接手后将投入巨资进行升级,逐步付诸实施。

  有本地媒体报道称,华润团队进驻银河国际购物中心后,首个大型改造就是对7万平方米乐天百货区域的整体改造升级。据悉,韩国乐天百货银河店长期亏损,将于年底前撤出。

  恒隆广场挑战

  不少分析人士认为,华润置地之所以出资收购,最重要目的就是拿下天津银河购物中心,然后将其重新定位包装,以打造成旗下品牌商业项目“万象城”,填补华润在天津一直没有商业项目落地的缺失。

  这意味着万象城一旦落地,将成为天津另一个高端购物中心——恒隆广场的有力竞争者。

  观点地产新媒体了解,银河国际购物中心位于友谊路商圈核心板块,是天津市政府投资兴建的重点商业项目,于2012年9月正式开业。

  今年10月24日,天津产权交易中心挂出一则企业增资公告:天津城投置地投资发展有限公司拟募集资金不低于79.34亿元,占总持股金额49%的资金,用以业务发展、加大项目投资力度、支持公司未来整体发展,并可偿还公司负债,优化资产结构。

  标的信息显示,标的公司设财务总监和财务经理各一名,财务总监由天津城投及其一致行动人推荐,财务经理由华润推荐。标的公司财务实行财务总监和财务经理联签制。

  在这样的商业环境中,万象城能否续演如深圳项目一般的人气,成为天津业内最大的期待。

  但上述的定位和品牌并没有为银河国际购物中心带来预期的成绩。在填补友谊路商圈高端购物中心的空缺后,项目接下来五年时间里的经营持续处于亏损状态。数据显示,截止2018年9月30日,天津城投置地利润总额已降至负1.18亿元。

  就万象系列商业项目是否落地银河国际购物中心一事,观点地产新媒体致电华润置地华北大区相关高层,截止发稿尚未获得回应。

  然而和其他热门城市相比,天津零售商业的空置率处于高位。一个重要的原因就是,近几年,天津每年都有较大体量的商业项目入市。

  银河国际与恒隆 华润79亿混改入局里的津门对手

  本文源自观点地产网

  该项目总体量36万平方米,定位为“天津市体量最大、最高端的全业态购物中心”,项目除了引入Fendi、LV、Prada、Loewe、苹果、特斯拉等300多个国内外品牌,还布局包括大剧院、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心等文化业态。

  据戴德梁行统计,2017年天津有包括和平大悦城、万福生活广场北宁湾店、天河城入市,全市商业市场总存量达203.2万平方米。2018年内,全市还有陆家嘴中心L+MALL、天津松江置地广场等6个项目入市,零售市场新增供应将达历史峰值。

  观点地产新媒体了解,天津城投置地增资完成后的股权结构为:华润置地持股49%、天津海河建设持股40.65%、天津市政投资持股5.85%、天津城投持股4.50%。天津海河建设、天津市政投资均为天津城投全资子公司,这意味着华润将扮演二股东角色。

  据第一太平戴维斯统计数据,2015年底,天津购物中心空置率同比上浮2个百分点至17.7%,且未来三年预计有190万平方米新增供给;其中仅上半年,天津滨海区解放路的购物中心空置率高达40%。

  然而在天津,商业地产的竞争已经十分激烈,不仅有本地老牌的劝业场,还有一直被华润视为对手的港资商业品牌恒隆广场,以及有不错人气的大悦城等等。

  自2014年天津恒隆广场开业之后,这几年陆续开业入市的知名商业项目包括如天津和平大悦城、天津和记黄埔世纪都会、天河城购物中心、天津国贸购物中心、天津宝龙国际购物中心、塘沽万达广场等等。

  因此,华润如何在这样的竞争情况下顺利对银河国际购物中心升级调整,甚至扭亏为盈,才是更值得关注的问题。

  观点地产网 天津作为这几年不断有商业项目涌入、开业的热门城市,华润一直未将商业项目布局至此。

  究其原因,有观点认为主要系项目前期基础建设投入太大,以及引入一线奢侈品牌时开出优厚补贴条件拉低收入。

  曲线进津门

  近日,随着华润置地华北大区的一张海报曝光,万象城落地天津也成为近在眼前的事情。

  或许万象城落成之后,更需要面对的是天津最近几年激烈的零售商业竞争和居高不下的空置率难题。

  就在这则公告挂出的第二日,华润置地商业地产华北大区项目发布会在青岛召开。该公司副总经理邵丹丹在发布会上表示:下一步商业华北大区将加速在北京、天津这样的战略型城市布局万象城、万象汇产品。

  事实上,在不少城市已有万象城和恒隆广场双双进驻,华润和恒隆在商业地产领域也是多年的竞争对手。恒隆将港资企业的商业经营理念带进国内,而以模仿香港商业项目起家的万象城,也成为如今国内高端商业品牌中最成功的一家。

  万象城想象

  在本次华润置地的进入中,最受关注的莫过于天津城投置地全资子公司天津乐城置业有限公司开发及运营的著名商业项目——银河国际购物中心。

  果然,随后有消息称,作为此次交易的重头,天津银河国际购物中心将由华润团队接管运营,双方将就重组管理团队及交接事宜进行进一步签约。在此交易之前,华润作为银河购物中心的管理顾问,已深入摸底和共同工作近两年。

  之后,双方将签署正式《增资协议》,标志着城投置地公司混合所有制改革迈出实质性步伐。

  2017年上半年,天津城投集团决定抛售银河国际购物中心,因位置优异、体量巨大,项目曾吸引不少开发商。

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